今天，北上深楼市释放了同一个重磅信号

时间： 2022-08-06 06:01     浏览量：536

8月4日，北上深楼市接连传出重磅好消息！

种种迹象表明，笼罩在房地产市场上的阴云或将渐渐散去。

首付最低35%的机会来了！

8月4日，北京市住建委传出消息称，昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地被列为全龄友好住宅项目试点，也即三个试点项目分别为北清橡树湾，中海顺义福环项目，顺义懋源薛大人庄。

试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，将被打造成为适合全龄居住的社区和住宅产品。

此外，北京市还制定了中心城区老年家庭购买上述3个试点项目的支持政策。

政策显示，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

这就意味着，北京首付最低35%的机会来了！

易居研究院智库中心研究总监严跃进在解读该项政策时提到，从中可以看出几个重要的优惠政策：

1）老年人若是无房无贷款的，除了执行北京既有的购房政策即首付比例35%的规定以外，也可以享受优惠的贷款利率。这就使得此类老年人后续贷款方面的门槛降低了；

2）即便是有房产的、认定为第二套购房的老年人，也可以享受首付60%的优惠，而此前此类首付比例为80%；

3）老年人购房也可以享受“一人购房全家帮”，即子女可以作为共同借款人申请贷款，这就使得老年人可以获得贷款资格和额度更高的贷款支持。

严跃进分析称，总体上看，该政策对于老年人购房采取了定向放松、针对具体项目试点的特点，其出发点在于从解决老年人购房困难尤其是贷款困难的角度出发的，客观上确实发挥了积极的效应，是解决老年人住房问题的较好方案。

“此类政策说明北京针对特定群体和特点房产落实了宽松的政策，有较强的信号意义。此类做法和此前上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策等是相似的，说明一线城市都有一些局部的、定向的政策微调。”严跃进表示。

同时他认为，此类政策关于了老年人购房方面的痛点问题，包括首付的能力较弱，尤其是贷款方面不好贷等问题，所以在首付比例下调、贷款资格审查的门槛降低等方面落实了宽松的政策。尤其是允许子女帮忙一起贷款的做法，使得老年人购房方面的压力会更小，是一种非常好的金融创新做法。

此外，此类政策也具有复合功能和效应。“通过此类政策，一方面使得老年人的住房问题得到解决，对于北京特定新城的老年住宅社区建设等有较为积极的作用。另一方面也使得北京疏解首都非功能的工作更好推进，鼓励市中心老年人搬迁至此类老年住宅社区，有助于市区人口结构的调整和城市功能的调整。”严跃进称。

二手房“三价就低”松动 房贷额度提高

据《第一财经》报道，在实行了近一年后，近期上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动，此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨，进而带动银行贷款额度提高。

与此同时，房贷市场也有恢复，其中，上海地区二手房房贷放款时间缩短，在审批完成后且收到房产证和抵押证的情况下，有银行最快隔天即可放款。

对此，严跃进认为，这说明二手房贷款“三价就低”政策出现了实质性的松动，这与当前政策放松的大环境和基调息息相关。而从变化程度看，过去此类评估价大约为实际交易价的6成，而现在可以提高为8成。换而言之，可贷的额度也会随之上升。从实际反馈的情况看，一些品质较高的小区相对更容易上调。

“调整‘三价就低’政策，具有非常好的导向和意义，充分体现了二手房交易市场环境进一步优化和改善。”严跃进进一步分析道，从二手房市场来看，实际上当前全国确实出现了很多政策松动的地方，包括二手房放松限购、取消限售、放宽增值税认缴的年限标准等。而此次三价就低调整政策，其实是二手房参考价政策放松的重要体现。

近期，二手房交易数据逐渐向好，这也意味着政策效应发挥了作用，也说明二手房活跃才能更好推动一手房的活跃。从实际过程看，此类二手房交易数据势必会因为政策放松而活跃，对于后续房东置换房屋等都有积极的作用。

此外，此类政策的调整，也说明在房贷政策方面，二手房的置换和流通要给予充足的保障。“二手房的金融政策活跃，才能真正使得市场活跃。当前全国针对新房的政策多，而二手房的政策少，上海政策值得全国其他城市的积极借鉴。”严跃进表示。

4日，中国人民银行上海总部召开的2022年下半年工作会议中也提到，下半年，将继续稳妥实施房地产金融审慎管理。

深圳：

给足地块利润空间 土拍热度再攀高峰

8月4日，深圳第二次集中供地正式开拍。本轮拍地，继续采用“三限双竞+摇号”规则，即：限地价（限15%溢价率）、限普通商品住房销售价格（均价）、限企业自持保租房面积或公租房面积；以及竞地价、竞企业自持保租房面积摇号：达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

资料显示，此次共出让16宗宅地，总土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万平。最终成交14宗地，2宗流拍，共计收金339.32亿元。

14宗地块中，8宗地块溢价触顶，5宗进入摇号程序，共计完成出让规划建筑面积158万平米，平均溢价率9.33%。

从22城二批次土拍情况来看，深圳再次成为热度最高的城市（一批次全部8宗地块地价熔断），86%的地块溢价成交，64%的地块地价熔断，中指研究院土地事业部负责人张凯认为，这与深圳地块供应稀缺有重要关系，更关键的是深圳的地块利润空间普遍较为充足。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，深圳此次出让结果略超预期，这也显示出开发商对深圳土地市场的热情仍高涨。

具体来看，成交地块分布在龙岗区4宗、宝安区3宗、龙华区3宗、光明区2宗以及坪山、前湾各1宗；坪山区石井街道0046、宝安区新安街道A001-0212两宗地块无人报名遭流拍。14宗地总计成交规划建面较去年二批次（262.7万平米）同比减少40%，较首批次成交（107.1万平米）增长47.6%；成交楼面均价23481元/平米，成交单价较首批成交楼面均价18054元/平米，明显上涨5427元，成交均价刷新高。

本次竞拍热度最高地块为宝安区新安街道A003-0434号地块，共有10家企业报名参与摇号。此外，前湾片区九单元06街坊T102-0410号地块有8家；龙华区民治街道A806-0400地块有6家、龙华区民治街道A818-0479地块6家；宝安区西乡街道A104-0147地块4家企业共同参与摇号。

据中指院初步测算，本次5宗进入摇号阶段的地块，其起拍楼面价的可售房地价差均超过3.9万元/㎡，4宗地价熔断进入竞自持阶段的地块，其起拍楼面价的可售房地价差也超过2.5万元/㎡，本次地块的整体利润空间较一批次有进一步提高。两宗综合用地由于商业体量较大，一宗流拍（宝安新安街道地块）、一宗底价成交（龙华民治街道地块），成为自2021年集中供地以来第二和第三宗流拍的深圳宅地。

对于本次土拍成交热度再创新高，李宇嘉分析称，一方面在于，地方政府在土地底价确定上相对合理，追求顺利出让的意图明显，给开发商和市场传达让利信号，以土地市场稳定和回升来夯实新房市场企稳回升的局面。另外，相比去年第二批的21宗地，本轮减少了7宗，也显示地方政府求稳，避免流拍，希望创造良好的拍地场景。

另一方面，新房市场回升趋势明显，也给了市场信心。5-7月份，深圳二手房市场仍旧冰冷，但新房市场表现不错，连续两个月环比增长。市场需求开始转向新房市场，这与新房定价合理、学位覆盖、户型设计好等优势密切相关，这也给了开发商拿地的信心。

据悉，本次土拍参与企业20余家，并有多宗地块提前完成定向出让。报名企业有华润、中海、华发、深业+深铁、招商、保利、建发、联发、金茂、越秀、深振业、特发、深铁&万科联合体、深国际、中旗、信诚联合、汉城置业，以及民营企业金地、东亚新华等；拿地仍以国资背景企业为主力军，其中华润发力在本场竞得4宗，总成交金额118.77亿元，占总出让金35%，获得规划建面68.5万平米，而此前，华润以74.7亿元总价竞得北京亚林西地块，令其他企业望尘莫及。

附成交情况：